דף הביתמרכז הידע למשקיעים

למה נדל״ן בחו״ל, ולא בישראל או בבורסה

בישראל צריך היום כמעט מיליון וחצי שקל הון עצמי כדי לקנות דירה להשקעה, שתניב פחות מ-3% בשנה. בחו״ל, באותו סכום, אפשר לקנות שתי דירות חדשות שלמות שמניבות פי שניים.

מדריךעודכן נובמבר 2026

בקצרה

  • דירה להשקעה בישראל: 50% הון עצמי ועוד 8% מס רכישה, כ-1.4 מיליון ₪ על דירה ממוצעת.
  • גם בדירה ראשונה צריך 25% הון עצמי, כ-610 אלף ₪.
  • בחו״ל התשואה בערך כפולה, והמחירים עולים, בזמן שבישראל הם יורדים.

ההשוואה במספרים

ישראלאתונהלימסולבוקרשט
מחיר ממוצע למ״רמחיר דירה ממוצע: כ-2.44 מיליון ₪1,700–5,700 €4,000–8,000 €החל מכ-2,400 € (דירה חדשה)
תשואה ברוטו משכירותכ-2.7% (תל אביב כ-2.2%)3.3%–6.7%כ-5.3%4%–8.8%
מגמת מחירים בשנהירידה של כ-2%עלייה של כ-5.2%עלייה של כ-5.4% (כל קפריסין)עלייה של כ-7% (דירות חדשות)
מס בקנייה של דירה נוספת8% מהשקל הראשוןכ-3% (מע״מ על דירה חדשה מוקפא)מע״מ 19%מע״מ 21%
מימון בנקאי לדירה להשקעהעד 50%אפשר גם במשכנתא בישראלאפשר גם במשכנתא בישראלאפשר גם במשכנתא בישראל

תשואות ומחירים בחו״ל לפי מחירים ושכירות מבוקשים, 2026. המספרים בישראל לפי הלמ״ס, רשות המסים ובנק ישראל. התשואה בישראל לפי Global Property Guide (2024).

כמה הון עצמי צריך בישראל

נניח דירה במחיר הממוצע בישראל, כ-2,435,000 ₪:

כ-1,217,500 ₪הון עצמי לדירה להשקעה (50%)
כ-194,800 ₪מס רכישה על דירה נוספת (8%)
כ-1,412,000 ₪סך הכול מהכיס, לפני עו״ד ותיווך
כ-2.7%תשואה ברוטו שהדירה הזו תניב

באותו סכום אפשר לקנות בחו״ל שתי דירות חדשות שלמות, למשל דירה של 60 מ״ר באתונה, החל מהמחיר הממוצע במרכז העיר (3,400 € למ״ר, כ-204,000 €, כ-714,000 ₪), או שלוש דירות חדשות של 55 מ״ר בבוקרשט (החל מכ-130,000 € כל אחת). לפי שער של כ-3.5 ₪ ליורו.

לחישוב העלויות בכל מדינה ←

ומה עם דירה ראשונה?

גם מי שקונה דירה ראשונה בישראל, עם המימון המקסימלי של 75%, צריך 25% הון עצמי. בדירה ממוצעת זה כ-610,000 ₪, ובתל אביב, שם המחיר הממוצע הוא כ-3.58 מיליון ₪, כבר כ-894,000 ₪.

לרוב הזוגות הצעירים אין סכום כזה. מי שכן חוסך, רואה את המטרה מתרחקת. דירה להשקעה בחו״ל היא דרך להתחיל לבנות הון כבר עכשיו, עם סכום כניסה נמוך בהרבה, ולתת לשכירות ולעליית הערך לעבוד בשבילכם.

מה קורה בשוק בישראל

  • מדד מחירי הדירות של הלמ״ס ירד בכ-2% בשנה (אפריל–מאי 2026), ומחירי הדירות החדשות ירדו בכ-3.9%.
  • הירידה החודשית האחרונה, 1%, הייתה החדה ביותר מזה שמונה שנים, בהובלת מחוזות תל אביב וירושלים.
  • כשמשלמים 8% מס רכישה ביום הקנייה, והשוק יורד, לוקח שנים רק כדי לחזור לנקודת האפס.

למה נדל״ן ולא שוק ההון

  • נכס מוחשי: דירה אמיתית, רשומה על שמכם, שאפשר לבקר בה ולהשתמש בה.
  • הכנסה חודשית: שכר דירה שנכנס כל חודש, לצד עליית הערך של הנכס.
  • מינוף: עם משכנתא קונים נכס ששווה יותר מההון העצמי, והתשואה מחושבת על כל הנכס.
  • הגנה מאינפלציה: שכר הדירה ומחירי הנכסים נוטים לעלות יחד עם המחירים במשק.
  • פיזור: השקעה שלא עולה ויורדת יחד עם הבורסה מיום ליום.
  • שוק ההון נזיל ופשוט יותר. נדל״ן מתאים למי שמחפש הכנסה יציבה לטווח ארוך, ורבים משלבים את שניהם.

למה רק דירות חדשות

  • בלי שיפוצים ובלי הפתעות: דירה מוכנה להשכרה מהיום הראשון.
  • אחריות של היזם והיתרים מסודרים.
  • תקן בנייה עדכני: בידוד, יעילות אנרגטית ותקן רעידות אדמה.
  • תשלומים בשלבים לפי התקדמות הבנייה, כך שלא צריך את כל הסכום ביום אחד.
  • ביוון: המע״מ על דירות חדשות מוקפא עד סוף 2026, ומשלמים רק מס העברה של כ-3%.
  • שוכרים טובים יותר ושכר דירה גבוה יותר מאשר בדירה ישנה.

מקורות

המידע כללי ואינו ייעוץ השקעות, מס או משכנתא. מספרים עדכניים לנובמבר 2026 ועשויים להשתנות. כל השקעה כרוכה בסיכון.

רוצים לראות איך זה נראה במספרים שלכם?

שיחת היכרות קצרה, בלי התחייבות. נבדוק את ההון העצמי והמטרות שלכם, ונראה אילו דירות מתאימות.

לשיחת ייעוץ