תהליך רכישת דירה בחו״ל, צעד אחר צעד

ברוב השווקים באירופה התהליך דומה. ההבדלים הם בעיקר בגורם שרושם את העסקה ובמסמכים. כך זה נראה אצלנו:

שבעת השלבים

1. מטרה ותקציב. מגדירים מה המטרה (השקעה, שימוש אישי או שניהם) וכמה הון עצמי יש. חשוב לכלול גם עלויות נלוות, שמשתנות בין המדינות. ביוון הן כ-5%–6%, ובקפריסין וברומניה מתווסף מע״מ על דירה חדשה. המחשבון באתר מחשב אותן בשבילכם.
2. בחירת שוק ונכס. משווים בין מדינות ושכונות לפי מחיר, ביקוש לשכירות ופוטנציאל צמיחה.
3. מספר מס וחשבון בנק מקומי. ביוון צריך מספר מס (AFM), ובקפריסין וברומניה מספר זיהוי מס מקומי. ברוב המקרים עורך הדין מסדר את זה בשבילכם.
4. עורך דין מטעמכם ובדיקת נאותות. בודקים שהנכס רשום כחוק, שאין עליו שעבודים או חובות, ושיש לו היתרי בנייה תקינים.
5. הסכם מוקדם ומקדמה. נהוג לחתום על הסכם ראשוני ולשלם מקדמה, לרוב כ-10% מהמחיר.
6. חתימה ורישום. העסקה נחתמת ונרשמת על שמכם. אפשר לעשות את זה גם מרחוק, באמצעות ייפוי כוח לעורך הדין.
7. אחרי הקנייה. מעבירים חשבונות, מתחילים בניהול והשכרה, ומדווחים על הנכס לרשויות המס בישראל.

מה מיוחד בכל מדינה

• יוון: החוזה נחתם אצל נוטריון, מס ההעברה משולם לפני החתימה, והעסקה הושלמה רק אחרי רישום במרשם המקרקעין (הקדסטר).
• קפריסין: רוכשים מחוץ לאיחוד האירופי, כולל ישראלים, צריכים היתר רכישה מהמחוז (בדרך כלל לדירה או בית אחד). את חוזה המכר מפקידים במשרד המקרקעין תוך שישה חודשים, וזה מה שמגן עליכם עד שתונפק תעודת הבעלות.
• רומניה: חותמים על הסכם מוקדם ועל חוזה סופי אצל נוטריון, והבעלות נרשמת בספר המקרקעין (Cartea Funciară). צריך להצהיר על הנכס בעירייה תוך 30 יום. אזרחים מחוץ לאיחוד יכולים לקנות דירות ובתים, אבל לא קרקע חקלאית.

כמה זמן זה לוקח? בעסקה במזומן, בדרך כלל כמה שבועות עד חודשיים. עם משכנתא, עוד כמה שבועות.

המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסוי או השקעות. החוקים והשיעורים משתנים, ויש לאמת אותם מול עורך דין ורואה חשבון לפני כל החלטה.